Kira artış oranı hesaplama (Ağustos 2026)

Konut ve işyeri kira sözleşmelerinde kira artış oranının tavanı — günlük dilde kira zammı — bir önceki ayın 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranıdır; TÜİK bu oranı yenileme ayının başında (ayın 3'ünde) açıklar (Borçlar Kanunu m.344). Hangi ayın oranının uygulandığını aşağıda görebilirsin.

Uygulanan oranın kendisi ve hangi yenileme ayına girdiği: 12 aylık ortalama TÜFE →
Piyasada yeni sözleşme kiraları ne kadar arttı? Yeni Kiracı Kira Endeksi →

Kira zammı nasıl hesaplanır?

Yeni kira tavanı, mevcut kiranın uygulanacak oran kadar artırılmasıyla bulunur: yeni kira = mevcut kira × (1 + oran / 100). Uygulanacak oran sizin seçtiğiniz bir oran değil, TÜİK'in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE değişimidir — son ayın yıllık enflasyonu değil, son on iki yıllık oranın ortalaması. Bu yüzden tavan, manşet enflasyondan farklı bir sayıdır ve ondan daha yavaş hareket eder.

Örnek: kiranız ₺20.000,00 ise ve tavan %31,79 (Ağustos 2026) ise, ev sahibinizin isteyebileceği azami yeni kira ₺26.357,40 olur. Sözleşmede daha düşük bir artış yazıyorsa sözleşmedeki oran geçerlidir; tavan yalnızca üst sınırdır.

Hangi ayın oranı uygulanır?

Yenileme ayından bir önceki ayın 12 aylık ortalama TÜFE oranı uygulanır ve TÜİK bu oranı tam da yenileme ayının başında, ayın 3'ünde açıklar. Örneğin sözleşmesi Ekim'de yenilenen bir kiracı için Eylül ayının oranı geçerlidir ve bu oran 3 Ekim'de belli olur. Yukarıdaki hesaplayıcı yenileme ayını seçtiğinizde doğru ayın oranını kendisi bulur; 2004'e kadar geriye dönük her ay için hesap yapabilirsiniz.

Yasal dayanak: Türk Borçlar Kanunu m.344

Kira artış tavanı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenir. Maddenin sade özeti şudur: taraflar kira bedelinin yenilenen dönemde artırılmasını kararlaştırabilir; ancak bu artış "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını" geçemez. Sözleşmede artış hükmü hiç yoksa ve taraflar anlaşamazsa kirayı hâkim belirler, o da aynı ölçütle bağlıdır. Madde 2012'de yürürlüğe girdi; ölçüt 2019'a kadar Yİ-ÜFE idi, 7161 sayılı Kanun'la 1 Ocak 2019'dan itibaren TÜFE'nin on iki aylık ortalaması oldu. 2022–2024 arasındaki geçici %25 sınırı ise 7409 sayılı Kanun'la eklenen geçici 1. maddeden geliyordu ve 1 Temmuz 2024 sonrası yenilemelerde uygulanmıyor.

Ölçütün "yıllık enflasyon" değil "on iki aylık ortalama" olmasının pratik sonucu şudur: manşet enflasyon hızla düşerken tavan aylarca yüksek kalır, hızla yükselirken tavan geriden gelir; çünkü ortalama, son on iki ayın tamamını hesaba katar. Formül ve seri kodları metodoloji sayfasında yazılıdır. Ticari sözleşmelerde sık kullanılan TÜFE–Yİ-ÜFE ortalaması için sözleşme artış oranı sayfasına bakın.

Yenileme ayının verisi henüz açıklanmadıysa

Bir kiracı için Eylül yenilemesinde Ağustos ayının ortalaması geçerlidir ve TÜİK bunu 3 Eylül'de açıklar. Sözleşme ayın 1'inde veya 2'sinde yenileniyorsa, geçerli oran o gün henüz bilinmez. Bu durumda hesaplayıcı en son açıklanan ayın oranını gösterir ve sonucun altına bunun geçici olduğunu yazar; 3'ünde veri geldiğinde sayfa kendiliğinden doğru oranı gösterir. Uygulamada tarafların çoğu artışı yeni oran açıklandıktan sonra, ilk kiraya yansıtarak uygular; tavanı belirleyen tarih sözleşmenin yenilendiği gündür, ödemenin yapıldığı gün değil.

Sık sorulan sorular

İşyeri kiraları da bu tavana tabi mi? Evet — Borçlar Kanunu m.344 konutla birlikte çatılı işyeri kiralarını da kapsar.

Ev sahibi daha fazlasını isterse? Tavan emredici hükümdür; aşan kısım geçersizdir. Kiracı, tavana göre hesaplanan tutarı ödeyerek kirayı sürdürebilir. Anlaşmazlık hâlinde sulh hukuk mahkemesi tavana göre belirler.

Beş yılı dolan sözleşmelerde durum farklı mı? Evet. Beş yıldan uzun süren kiralarda taraflardan biri mahkemeden kiranın rayiç bedele göre yeniden belirlenmesini isteyebilir; bu durumda TÜFE tavanı tek başına belirleyici olmaz.

%25 tavanı hâlâ geçerli mi? Hayır. Konut kiralarına Haziran 2022 – Temmuz 2024 arasında uygulanan geçici %25 sınırı sona erdi; tavan yeniden 12 aylık ortalama TÜFE'dir.

Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Oranlar TÜİK verisinden otomatik güncellenir; resmî işlemler için TÜİK bültenini esas alın.